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Aマンション 修繕委員長 高田様
「長期修繕計画書」の見直しで「積立金倍額」問題を解決
私が住んでいるマンションはもうすぐ築10年目を迎え、第一回大規模修繕の時期が近づき、準備のための修繕委員会も組織しました。

先日、管理会社から「大規模修繕工事の費用」について報告を受けたところ、予定している大規模修繕工事費用を戸数で割ると、なんと1戸あたり200万円もかかるとのこと。ついては「現在積み立てた金額では不足するので、毎月の修繕積立金を現在の倍額にしたい」というのです!なんといきなり倍額!

「そんなバカな」と思った私は、長期修繕計画に関する知識を得ようとインターネットで色々と検索。すると、マンション大規模修繕協議会が「長期修繕計画セミナー」を開催することを知りました。

早速、他の修繕委員会メンバーにも声をかけ、数人でセミナーに参加しました。

「長期修繕計画とは何のためのものか」「重要なポイントは何か」などが明快に解説され、基本的な考え方を理解することができました。

さらに、セミナー参加者特典として「長期修繕計画の無料チェックサービス」の案内があったので、すぐその場で申し込みました。

数日後、マンション大規模修繕協議会の相談員の方が管理組合の理事会に参加し、理事会全員への「長期修繕計画とは何か」というレクチャーの後、私たちの「長期修繕計画書」の問題点について、詳しい解説とともに作成されたレポートをいただきました。

誰が見てもわかりやすい説明と内容のレポートで、管理組合の皆が自分たちのマンションの「長期修繕計画書」の問題点について理解を深めることができ、大変助かりました。

有益なアドバイスのおかげで、最善の解決策に向けて目指す方向が見つかりました。
Lマンション 修繕委員長 宮本様
管理組合の立場に立った、多くの「有益なアドバイス」に感謝
私たちのマンションでは、新築時からの「瑕疵担保保証」の期限である10年目に合わせて保証範囲の修繕工事を行うことにし、分譲会社から工事項目の説明を受けました。 すると、「保証の範囲に入らないが修繕すべき劣化部分の工事項目」が多数挙げられ、その工事費用が300万円くらいになると告げられました。 これらの劣化箇所を直すための小修繕工事について、すぐに実施するかどうかの決定を迫られたのですが、専門家のいない管理組合ではなかなか決断できずに困っていました。

知人にその事情を話すと「マンション大規模修繕協議会」というところがあるので相談してみたらどうか、と勧めてくれました。 相談は無料とのことでしたので、電話とメールで相談してみたところ、「まず建物点検を行い、どのような状況なのかを正確に把握してから判断すれば良いのでは?」とアドバイスをもらいました。そこで、協議会に協力してもらい、管理組合で点検を行うことにしました。

協議会の相談員の方と理事が一緒に、建物の劣化した部分を点検してまわった結果、協議会からは「劣化の状況は軽く、緊急に小修繕工事を行う必要性は低いので、大規模修繕工事の時に一緒に補修してはどうでしょう」との提案をいただきました。

提案の他にも、相談員の方からはシーリングの軟化部分について、「築10年未満の今ならば、分譲会社に申し入れて、軟化している部分の補修を無償で直してもらえる」とのアドバイスをもらいました。 後日、分譲会社にその旨を伝えたところ、無償で、軟化したシーリングの補修をしてもらえることになりました。

これまで知らなかった有益な情報を得たり、建物の劣化状況については専門家として分析をしてもらったり、素人にも良くわかる説明等、マンション大規模修繕協議会には様々なことを支援していただき、大変感謝しております。

これからも「大規模修繕セミナー」にはぜひ参加したいと思います。
Gマンション 修繕委員長 嶋野様
新築から11年が過ぎ、外壁にひび割れなどが目立つようになり大規模修繕を目的とした修繕委員会を発足しました。委員会の中に建築関係の方がいるものの、新築工事の所長さんで技術的なアドバイスは出来るが委員長の大任は無理とのことで、仕方なく最高齢で素人の私が委員長に。
さて何から始めれば良いのかと思案していたところに、大規模修繕セミナー開催の記事を見つけました。相談会も受付しているとのことで、申し込みしましたが相談会は一杯でした。
協議会支部を担当している所が、大規模修繕工事の設計監理を実施している設計事務所で、紐付きになるんじゃないかとの不安や、現状に合わない話を聞いても仕方がないかなと思いつつも参加することにしました。セミナーの内容は非常にわかりやすかったのですが、やはりうちの現状とは合わず、勉強にはなりましたが問題の解決には至りませんでした。帰りがけに受付の女性に「相談したいことがあるのですが…」とお聞きしたところ「今日は一杯ですが、マンションにお伺いすることも可能ですよ」とのことで、物は試しとお願いすることにしました。

後日、修繕委員会に参加いただき、我々が抱える様々な疑問点をお聞きしました。その中で「建物の現状がどうなっているのか把握されていますか?」と聞かれ「ひび割れが…」と答えるのが精一杯でした。「では簡易診断を実施してはいかがですか」との申し入れでお願いすることにしました。
外壁や屋上、内部の階段室など今まで見たことのない場所も一緒に周ってもらい、傷んだ原因なども教えていただけました。素人が普段見ている内容と大きく違い、目から鱗が落ちる思いだったのを覚えています。
その後も我々のマンションのために、大規模修繕工事の進め方について数回の勉強会をしてもらえました。その中で、修繕工事を進める上で我々のような素人集団が単独で進めることが、限りなく難しいことがわかってきました。パートナーと連携して進める方法には、管理会社方式、設計事務所方式、施工会社方式があり、それぞれにメリット・デメリットがあることもわかり、修繕委員会では第三者による設計事務所方式が一番良いだろうとのことで決定しました。

それから地域の設計事務所を探すべく、インターネットでA社を選択し指名することにしました。当然、大規模修繕協議会でお世話になった設計事務所にもお願いしました。その時の個人的感情としては、ここまで進めてくれた大規模修繕協議会の事務所が一番良いだろうと思っていました。
協議会で教えてもらった手順に従い、見積り書をもらいプレゼンテーションを実施しました。修繕委員会では価格なのか実績なのか信頼なのかで大揉めになりましたが、結局は価格重視で別の設計事務所に決定しました。
大規模修繕協議会は財団法人で、利益を求める団体ではないとわかってはいても、今まで散々お世話になり、我々のために労力いただいた設計事務所に申し訳ない気持ちで一杯でした。

委員長として落選の連絡をする時に、何を言われても仕方ないなと思いつつ電話をしたところ「いいんですよ。うちが選ばれなかったのは、うちの努力が足りなかったのですから。大規模修繕協議会は、マンションに住まわれる方々の生活を守るために設立された機関ですから、お気になさらないでください。修繕工事が無事に終わることを願っています。」との返事でした。
私の心の中には、ホッとした感情と謝罪の感情がグルグルと回っていました。しかしながら前に進まなければならないため、選定されたパートナー事務所とともに修繕に向けた業務に取り掛かりました。
ところが調査診断が終わり、パートナーから提出された工事概算金額を見てびっくり。当初、考えていた予算を大きく超えていました。
担当者に聞いても、「このぐらいで普通ですよ」と言われるし、修繕委員会のみんなは一言も発しなくなっていました。そのうち一人の委員が「大規模修繕協議会に聞いてみた方が良いのでは」と…。
さすがに躊躇われましたが、背に腹はかえられないと恥を忍んで電話しました。
無下にされるのを覚悟していたのですが、懐かしい声で丁寧に対応いただけました。「落選したのに申し訳ない」と言う私に担当者は「いえいえ、これが協議会の仕事ですから遠慮はいらないですよ。これからも何かあったらご相談ください。ただパートナーさんがいらっしゃいますから、協議会からのアドバイスは、あくまでもアドバイスに留めてください。お決めになったパートナーさんを信用された方が良いですよ」と…。
涙が出ました。その後も、何回か疑問点などを協議会に相談させていただき無事に工事が終了しました。自分たちが決めた設計事務所への感謝もありますが、大規模修繕協議会への感謝はもっと大きいですし、お金で買えない物もあると感じた出来事でした。
Hマンション 修繕委員長 近藤様
大規模修繕協議会が発行された「大規模修繕マニュアル」を読みました。
大規模修繕協議会発行の「大規模修繕マニュアル」を興味深く読みました。 あのとき、このマニュアルを読むことができたなら、どんなに救われただろうと思いました。

私共が居住している小規模マンションは、築後19年目に設計管理方式で大規模修繕工事を実修繕委員会は有名無実で理事長が修繕委員長を兼務し、ご意見を伺うため3名の理事の任期を工事が終わるまで延長しました。
このような状態のため、大規模修繕には専門家のパートナーが必要と考え、建物や設備の劣化調査結果に改修要望を添付して複数の設計事務所へ見積 もりを依頼しました。 建築士の建物調査に立ち会い、改修要望ヶ所をご覧になるたびにポイントを加算し、親身かどうかの判断基準にしました。
無から出発して工事完了までの6年間、区分所有者全員の財産を守らなければとの意識で家族サービスを犠牲にし、原案を練っては会議に臨みすべて の工事に立ち会いました。大規模修繕の準備に取り掛かかる時期に、大規模修繕協議会が発行された「大規模修繕マニュアル」に目を通すことができる方々は幸せです。多くの書籍を読みながら50以上のセミナーで学び、悩みながら考え続けた答えが網羅されていたのです。
ヒルサイドパレスM谷 理事長 神山様
建築後8年目で・・・
うちのマンションは築後8年目で外壁タイルのはがれが見つかりデペロッパーに点検・修理を要請して昨年ゴンドラをぶら下げて修理してもらいました。
その後、地下室への漏水発生が見つかったり、塀が図面でRCなのに実際はコンクリートブロックだったり、いろいろと問題が出てきました。 『この建物本当に大丈夫なの?』と理事会で不安が広がり、デペロッパーに外壁全面打診を申し入れましたが、不具合は直したのでそこまでは出来ませんと断られました。 住民からも『建物のあそこが傷んでいる』『ここがおかしい』『デペロッパーにここを交渉しなさい』と不満の声がどんどん増えていきます。

しかし、そろそろ新築から10年近く、確かに傷んでいるから総合的に相談できる相手がいないかと悩んでいました。そこで知り合いの顔が広い建材商社の社長に聞いてみたところ、それなら私も賛助会員になっているマンション大規模修繕協議会に相談してみるといいよと紹介してもらい、さっそく電話してみると親身になって聞いてくれました。
電話やメールでやり取りし、デペロッパーへの対応の仕方や大規模修繕の進め方などを相談し、ときには資料があったほうがいいでしょうと会って説明までしてくれたので、なんだか頼れる相手ができて安心しています。
いまは理事長退任後、修繕委員会を立ち上げ修繕委員長を任され、設計監理方式でパートナー選定の準備に入っています。

修繕委員のなかには、わたしと同業の土木のコンサルを推薦してきたり、施工業者を一級建築士事務所登録しているからと推薦してきたり、ハチャメチャですが、委員の取りまとめ方などをメールで質問しても回答をしてくれる協議会には感謝です。
協議会のセミナーも2年前はわたし1人の個人参加だったのですが、いまは役員3~4人で参加して一緒に勉強しています。
Gマンション 管理組合 藤田様
私達のマンションは築4年と築年数はまだ浅く、大規模修繕計画には時期尚早かと思っていましたが、新築後2年目で行われるディベロッパーによる検査では大きな傷みではないものの、汚れや細かなひび割れなどが見つかり、わずか2年しか経っていないのにこんなにも傷むものなのだと驚きました。 当時、輪番制により理事長を担っていた私は「このマンションの10年後はどうなっているのだろう」と疑問や不安に思い、毎月送られてくるマンション大規模修繕協議会発行の「いきいき新聞」を手に取り電話問合せフリーダイヤルに電話してみることにしました。

「築後2年でマンションはこんなにも傷むのでしょうか?」と相談してみたところ、まずはマンションの劣化や大規模修繕計画について役員の皆様と一緒に勉強会と行いましょうと提案がありました。早速、理事の皆さんに相談したところ、皆さんも自分達のマンションに多少の不安があったのか快く承諾してくれ、勉強会の開催となりました。

勉強会では、管理組合がこれから考えていかなくてはならない大規模修繕計画の進め方や組合員に向けての広報の方法などとあわせて、実際に10数年経ったマンションの劣化写真をもとに、マンションの点検の仕方も教えていただきました。素人目では綺麗に見えていても専門家がみると結構傷んでいたり、汚れていたりなど、着目するところが違うものだなと皆さん感心しました。

すると勉強会に来られた相談員の方から、今度は皆様と一緒にマンションを点検して回りませんかと提案があり、役員一同快くお願いしました。
数週間後、皆さんのスケジュールを調整し相談員の方と一緒に「自主点検」を開催することができました。自主点検では打診棒と呼ばれる外壁を調査する道具やひび割れの太さを測るクラックスケールなどを理事の分も用意していただき、外壁を叩いた際の音の違いで傷んだ部位を判断する方法や、ひび割れの太さによって起こりうる傷みの危険度などを実際に目や耳で確認しながら体感させていただきました。理事の皆さんからは「なるほど」「おぉー」などの声があがり、皆さんの感心の高さを伺い知ることができ理事長としても満足することができました。

大規模修繕工事はまだ数年先のことかと思いますが、普段から自分達のマンションは自分達で考えていかなくてはならないということに気付くことができました。今年一杯で理事長は退任となりますが、次の役員達にも必ず引き継いで生きたいと思います。有難う御座いました。

追伸
その後、管理組合にて打診棒とクラックスケールを購入しました。又、自主点検の際撮っておいた写真は壁新聞にして館内に貼りだしをしました。広報の第一歩です!お近くにきた際には見に来て下さい。
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