一般社団法人 マンション大規模修繕協議会は、平成29年11月11日（土）10時00分より、AIMビル 7階 71会議室にてマンション大規模修繕セミナーを開催します。このセミナーはマンション管理組合員、管理組合理事、理事長を対象に、大規模修繕工事に関する正しい知識を身に付けるための無料セミナーです。
安全で安心なマンション生活と資産価値を維持するための「管理」の大切さについてお伝えしていきます。
残り席数が少なくなっておりますので、お早めにお申込みください。
・一般社団法人マンション大規模修繕協議会 副代表理事
・株式会社アーバン・プランニング 専務取締役
・建築コスト管理士、建築積算士、2級建築士
建築の技術者として長年、建物に携わる仕事をし、３０年マンションに住み続けて今住んでいるマンションが3物件目です。その間大規模修繕の技術者としてはもちろん、自分のマンションの理事、修繕委員、漏水対策委員など歴任し外からも内側からも組合員のリアルな目線で問題解決をしてきました。
先日、マンション管理新聞社が2017年上半期の「管理費等初期設定調査」を発表しました。この調査は新規供給マンションの平均モデルを把握するためのもので、2017年1～6月に全国で新規に分譲された民間マンション1万5千戸ほどを対象に行われたものです。分譲価格、管理費、修繕積立金、修繕基金の平均値はもちろん、平均戸数、管理員通勤状況、専用庭の月額使用料、駐車場・駐輪場の充足率等が集計されています。ここでお伝えしたいのが、m²当たりの修繕積立金です。全国平均で98円／m²となっています。70m²の住戸の場合、修繕積立金は月額6,370円となります。
しかし、2011年に国土交通省が策定した「マンション修繕積立金に関するガイドライン」の修繕積立金の適正金額は約200円／m²。70m²の住戸では、月額14,000円となります。つまり、2017上半期に分譲されたマンションの修繕積立金は適正価格と比べると、月額7,140円不足しているのです。もちろん、購入時には修繕基金（平均55万円）が集められていますが、12年（144ヵ月）で割ると、月当たり3,889円と、こちらを足しても適正金額に満たないことが分かります。つまり、計画通りに修繕積立金を毎月払っていて、滞納者がいなくても、いつの間にか資金不足になっているのです。分譲時に販売しやすいように修繕積立金が低く設定されていることが主な原因ですが、ここ数年の震災復興やオリンピック特需で工事費が上がっていて、修繕積立金不足の問題は更に深刻になっています。そのため1回目の大規模修繕から借り入れを行うマンションが増えています（住宅金融支援機構）
そこで、「早目の見直し」となるわけですが、見直しをして値上げを進めるにしても、昨今の経済状況を鑑みると、組合員が納得し、合意を得られるかは分かりません。実際、組合員の合意が取れず、そのまま計画倒れになってしまう管理組合も増えてきています。
建築に詳しい複数の組合員が大規模修繕実施に異議を唱えたためにまとまらず、修繕委員会が自然消滅してしまい、27年間放置されたマンションがあります。外観の劣化は著しく、給水管は漏水。雑排水管も堆積物によって滞留していて、マンション総合保険が打ち切られる事態になりました。
「これ以上住環境を悪化させられない…」理事未経験だった一人の組合員が立ち上がり、理事長になって大規模修繕を進めることになりました。建物調査・診断を行い、概算工事金額を算出すると、工事費はなんと4億円と通常の3倍もかかることが判明。しかし、修繕積立金はその時点で半分しかありませんでした……今回のセミナーでは、このような状況の中で、一時金60万円徴収、修繕積立金2.5倍アップの承認を取り、給排水管工事については、費用対効果を上げるために専有部と共用部を同時に実施する手順も分かりやすくお伝えします。
修繕積立金の値上げ、資金集めは多大な労力を要します。反対する組合員は必ず出てきますが、反対と言っても否定ではありません。納得できないだけなのです。それは、マンションの住環境を良くし、資産価値を高めていくことは組合員みんなの願いだからです。そこで、今回のセミナーでは、どんな状況下においても、組合員が理解できるように丁寧に大規模修繕を進めていくための修繕積立金の金額設定の根拠となる資料「長期修繕計画書（向こう30年間の修繕計画をまとめたもの）」の読み解き方と見直しポイントもお伝えします。
修繕積立金の値上げ、資金集めは多大な労力を要します。反対する組合員は必ず出てきますが、反対と必要な工事を先延ばしすると、修繕費用はかえって増えます。建物の現状を知り、大規模修繕の必要性を共通認識として拡げるために、事例をもとに大規模修繕の事前準備から分かりやすくお伝えします。
今から20年程前、マンションのほとんどの業務は管理会社が請け負っていました。大規模修繕も同様で、管理会社系列の施工会社に設計から工事までを発注することが一般的でした。しかし、工事費が段々と割高になり、欠陥マンションの顕在化で新築時の安易な工事が露呈していく中で、専門的な第三者（設計事務所等）がチェックする設計監理方式で大規模修繕を行う管理組合が増えてきました。設計監理方式は設計と施工が分離しているので、施工会社選定を同一条件で適正に行うことができ、工事の厳格なチェックもできるということで6割以上の管理組合で採用されるまでになっています。しかし、昨今、その立場を利用して施工会社からバックマージンを得ようと工作する設計事務所が出てきており、選定方法の明確化が求められています。設計事務所の選定は大規模修繕を成功へと導く重要なポイントです。その手順を分かりやすくまとめたものが本マニュアルです。
大規模修繕は1回目よりも2回目、2回目よりも3回目と回数を重ねるごとに費用がかかります。そこに設備改修工事が加わってきますので、管理費と合わせると、世帯負担は1,000万円とも言われます。その負担をできる限り抑え、生活環境を整えながら、資産価値の維持向上を図っていく…そのための修繕計画を作成する一助として、本セミナーをお役立ていただけますと幸いです。セミナーに参加される方は今すぐお申込みください。
勉強のつもりで参加したセミナーでしたが、大規模修繕のプロセスと失敗しないための様々なポイントを、実に具体的にレクチャーしていただけました。特に事前に行う建物調査診断の重要性や、施工業者次第で修繕の内容や費用に差があることなど、とても勉強になりました。素人集団である管理組合には専門家のサポートが不可欠。後で悔やまないよう、準備と対策を徹底し、無理・無駄のない大規模修繕を実現したいと思います。
私たちのマンションでは、2度目の大規模修繕を控えています。前回は大規模修繕のときは管理会社任せの部分が多く、施工業者も系列会社の一択で実施したのですが、今にして思えば必要のない修繕工事に余計な費用をかけてしまった気がしてなりません。次の大規模修繕では設計事務所など信頼できる第三者に協力していただいたうえで、みんなが気持ちよく暮らしていける、費用対効果の高い大規模修繕を行いたいと考えています。
将来の大規模修繕について委員会での考えがまとまらず、修繕委員全員でセミナーに参加したのですが、大規模修繕を軽く考えすぎていたと反省させられました。施工会社の選定基準もわからないし、施工内容や見積もりの是非なんて、素人知識で対応できるものではありません。今後はセミナーでいただいた『大規模修繕マニュアル』を組合の共有情報にして、組合員みんなが満足のいく大規模修繕を考えていきたいと思います。
数年前、私の友人が住むマンションで大規模修繕を行ったのですが、ずさんな工事のせいで大問題になりました。マンションという資産を末永く機能させていくには、大規模修繕の失敗は許されません。セミナーでは、大規模修繕を成功させるための体制づくりから細かなポイントまで、実戦的なノウハウを学ぶことができました。信頼できる一級建築士事務所をパートナーにしたおかげで、私たちの大規模修繕は順調に進捗しています。