一般社団法人 マンション大規模修繕協議会は、マンション大規模修繕セミナーを開催します。このセミナーはマンション管理組合員、管理組合理事、理事長を対象に、大規模修繕工事に関する正しい知識を身に付けるための無料セミナーです。安全で安心なマンション生活と資産価値を維持するための「管理」の大切さについてお伝えしていきます。
残り席数が少なくなっておりますので、お早めにお申込みください。
・一般社団法人マンション大規模修繕協議会 副代表理事
・株式会社アーバン・プランニング 代表取締役社長
・建築コスト管理士、建築積算士、2級建築士
建築の技術者として長年、建物に携わる仕事をし、３０年マンションに住み続けて今住んでいるマンションが3物件目です。その間大規模修繕の技術者としてはもちろん、自分のマンションの理事、修繕委員、漏水対策委員など歴任し外からも内側からも組合員のリアルな目線で問題解決をしてきました。
今年3月、日本経済新聞社が全国のマンションストックの1割に相当するマンションの修繕積立金について調査したところ、75％で修繕積立金が不足していることが分かりました。平成25年度に国土交通省が公表したマンション総合調査では33％だったので、5年間で2倍以上の管理組合が積立金不足に陥っていることが分かります。
修繕積立金とは、マンションを長期保全するために定期的に行う大規模修繕の費用をまかなうために毎月積み立てておくものです。向こう25年から30年程度の期間を見通して、修繕内容・時期・費用をあらかじめ計画した長期修繕計画をベースに設定されています。その長期修繕計画がもともとの精度や工事単価の高騰により使えないケースが増えているのです。
築33年のマンションの話です。月平均15,000円の修繕積立金でしたが、3年前に1㎡あたりの金額が350円になり、今年600円となったため月平均60,000円になりました。管理費と合わせると月8万円の支出です。売り出しても買い手がつかず、働き盛りの今はいいですが、今後が不安ということでした。これは特殊なケースかもしれませんが実際に起きている話です。
大規模修繕が実施できなければ建物の劣化が進み資産価値が下がります。もし、コンクリートやタイルが落下すれば、住民はもちろん通行人の命を危険にさらすことになります。電気系統や給排水管の維持管理も安全・衛生面で重要です。修繕積立金が足りない場合、「値上げ」「一時金の徴収」「借入れ」のいずれかを選択することになります。「借入」は当然ながら利子をプラスした金額を返済しなければならず、先が見通せない今苦しい選択になります。「一時金の徴収」も想定外の大きな負担となり合意形成が困難です。時間に余裕がない場合は一時金を徴収するしかありませんが、毎月積み立てている修繕積立金を値上げする方が現実的です。なるべく組合員の負担を減らすには、どのように長期修繕計画を見直していけばいいのでしょうか？
当マンションは管理会社が作成した長期修繕計画のままだったため、1回目の大規模修繕時に長期修繕計画の見直しを行うことにしました。見直してみると工事内容の内訳がなく、工事項目も国土交通省が策定したガイドラインに比べて不足しており、2回目の大規模修繕で大幅に資金が不足することが判明。コンサルを依頼した設計事務所に調査してもらい、概算工事金額書によって工事費の根拠が明確になりました。
そこから段階的に値上げを行うパターンと均等に積み立てるパターンを作ってもらいました。しかし、戸当たり平均5,000円アップになってしまうため、値上げは理事会でもすぐには承認されませんでした。そこで「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（国土交通省）」から修繕積立金の目安を把握したり、近隣の同規模のマンションの修繕積立金を調べたりして組合員が納得できる根拠を整理し、やっと理事会の承認を得ることができました。同時に理事会も総会承認が得やすいように管理費等を見直しました。総会は、事前に組合員向けの説明会を2回行ったこともあり、スムーズに決議でき、工事終了後から積立金の値上げを始めることができました。
負担は大きくなりましたが工事が終わって建物が綺麗になったこともあり、多くの組合員は納得して積立てができていると感じています。
段階的に値上げし借入と併用する方法、期間を限定して値上げする方法、管理費を見直して削減分を積立金に充当する方法等、長期修繕計画には管理組合の方針を反映させることが大切です。マンション全体の資産性を考え専有部の給排水設備改修も大規模修繕時に行うこともできます。そこで今回のセミナーでは、長期修繕計画の見直し方法をお伝えしながら、先を見据えた資金計画の立て方を事例を交えて解説します。
組合員が納得し、感謝してくれる。そんな大規模修繕の進め方を最新の情報とともに分かりやすくお伝えします。
長期修繕計画セルフチェックシート（仮題）昨今、オリンピック景気等によって工事費が高騰しています。それにあわせて組合員の皆様が頭を抱えているのが、消費税率10%への引き上げです。修繕積立金の基準となる長期修繕計画は消費税や物価変動率等が考慮されていないものがほとんどなため、税率引き上げは、修繕積立金の金額に影響してきます。そのため見直しが必要です。今回のセミナーでは、管理組合で長期修繕計画の状況を自己診断できるセルフチェックシートを特典としてご用意しました。
消費税率の改正にあたっては、駆け込み需要及びその反動等による影響が大きいことから経過措置が設けられています。税率が引き上げられる半年前の2019年3月31日までに契約したものは、引渡しが新税率施行日の2019年10月1日以降になっても旧税率が適応されます。とは言え、新税率施行日近くになると駆け込み需要が高まり、業者側の対応が間に合わず経過措置が受けられなくなることも考えられます。また、契約後の追加工事は新税率の適用対象となります。余裕を持って無駄なく合理的な大規模修繕を実現させる一助として本セミナーをお役立ていただけますと幸いです。
勉強のつもりで参加したセミナーでしたが、大規模修繕のプロセスと失敗しないための様々なポイントを、実に具体的にレクチャーしていただけました。特に事前に行う建物調査診断の重要性や、施工業者次第で修繕の内容や費用に差があることなど、とても勉強になりました。素人集団である管理組合には専門家のサポートが不可欠。後で悔やまないよう、準備と対策を徹底し、無理・無駄のない大規模修繕を実現したいと思います。
私たちのマンションでは、2度目の大規模修繕を控えています。前回は大規模修繕のときは管理会社任せの部分が多く、施工業者も系列会社の一択で実施したのですが、今にして思えば必要のない修繕工事に余計な費用をかけてしまった気がしてなりません。次の大規模修繕では設計事務所など信頼できる第三者に協力していただいたうえで、みんなが気持ちよく暮らしていける、費用対効果の高い大規模修繕を行いたいと考えています。
将来の大規模修繕について委員会での考えがまとまらず、修繕委員全員でセミナーに参加したのですが、大規模修繕を軽く考えすぎていたと反省させられました。施工会社の選定基準もわからないし、施工内容や見積もりの是非なんて、素人知識で対応できるものではありません。今後はセミナーでいただいた『大規模修繕マニュアル』を組合の共有情報にして、組合員みんなが満足のいく大規模修繕を考えていきたいと思います。
数年前、私の友人が住むマンションで大規模修繕を行ったのですが、ずさんな工事のせいで大問題になりました。マンションという資産を末永く機能させていくには、大規模修繕の失敗は許されません。セミナーでは、大規模修繕を成功させるための体制づくりから細かなポイントまで、実戦的なノウハウを学ぶことができました。信頼できる一級建築士事務所をパートナーにしたおかげで、私たちの大規模修繕は順調に進捗しています。