マンション大規模修繕セミナー

大規模修繕を終えた組合員から不満が寄せられることは少なくありません。「費用が高かったのでは？」「工事内容は適切だった？」など釈然としていない方は多くいます。ところが、実際に内容を確認してみると、工事金額や内容に問題のないケースがほとんどです。このような組合員の認識と実際の隔たりが生まれる原因を探っていくと、組合員自身が大規模修繕についてきちんと理解できていないことに行き当たります。

大規模修繕は部分的な修繕工事とは異なり、数ヶ月に及ぶ長い工事です。そして、その工事は居住者が生活しながら行われます。工事中は居住者にお願いすることも多く、居住者の協力なしには円滑に進めることはできません。
例えば、仮設足場設置時からバルコニーに置いてある鉢植え、物干し台等は各自で片付ける必要があります。また、足場を組めばメッシュシートが張られるため、窓からの眺めは遮られて暗くなり、居住者に圧迫感を与えます。しかも、バルコニーの防水や塗装工事時には洗濯物を外に干せない状況が続きます。レースカーテンを閉めていても、日中は作業員が足場を行き来するので、家にいるのに落ち着かない状態が続きます。その他、工事騒音や接着剤や塗料などの臭いも気になるところです。
組合員にどのような生活支障が出るのか、理解できるように伝えないと、疑問や不安が膨らんで不満になり、工事がストップしてしまうことも考えられます。

大規模修繕の対象になるのは主に共用部分です。作業するために必要な足場を設置する直接仮説工事、さびや剥がれなど鉄部の劣化に対して塗装する鉄部塗装工事など内容はさまざまです。
マンションは鉄筋とコンクリートでできています。鉄筋は錆びやすく火災に弱い欠点がありますが、コンクリートで覆うことで錆びの発生や熱から守られるため、堅牢な造りとなっています。鉄筋やコンクリートなどマンションの構造を支える構造体を「躯体」と言います。躯体にひび割れや破損などの劣化が見つかった場合は、適切な補修を行い、建物の耐久性を維持する必要があります。そのまま放置すると、雨水などの侵入により内部の鉄筋が錆びてさらに膨張し、内側からコンクリートを破壊します。これを「爆裂」と言います。
セミナーでは大規模修繕をなぜ計画的に行う必要があるのか理解できるように解説していきます。

長期修繕計画を見直すと色々な課題が出てきます。1つは機械式駐車場の問題です。駐車場使用料が管理費会計に充当されていたり、修繕費用が正しく見込まれていなかったり、空き駐車場が増えて収入が減っていたりと理想とかけ離れているケースが多くみられます。
また、最近問題になっているのが築30年以上のマンションで見られる鋳鉄管の排水管です。肉厚で腐食しづらく耐用年数が長いはずの鋳鉄管の劣化が想定よりも早く、取り替えを見込む必要が出てきています。ガイドラインが改訂され、長期修繕計画の設定期間が30年以上、2回の大規模修繕を含むことになり、多くの管理組合で今まで見えていなかった設備工事の課題が顕在化しています。

大規模修繕を進めることは面倒であり、できれば回避したいと思われるのも当然です。しかし、建物の維持管理を先延ばしすれば、資産価値は確実に落ちていきます。また工事価格の上昇は続いていて、2023年春にはさらに値上がると言われています。このような状況の中で、長期修繕計画を見直し、大規模修繕を実施している管理組合はあります。一体どのように進めているのでしょうか？
今回のセミナーでは、組合員・居住者の方に工事の理解を深めてもらえるように、工事の実際とその影響、負担を軽減する取り組みをご紹介します。併せて、ガイドライン改訂で長期修繕計画の見直しの際に浮き彫りになった課題と対策もお伝えします。